De programmawet van 18 juli 2025 wijzigde de BTW -regeling waardoor een permanente regeling voor het verlaagd BTW-tarief van 6% bij de afbraak en heropbouw van een woning werd ingevoerd.  De BTW-Circulaire 2025/C/48 voorziet in een uitgebreide duiding bij de toepassingsvoorwaarden.

De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar sociale criteria inzake oppervlakte (bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2), eigen woning, enige woning en domicilie) onder het 6% BTW-tarief wordt een permanente maatregel (is reeds vanaf 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing).

De Wet voorziet nu als nieuwe maatregel ook de toepassing van het verlaagd tarief bij onder meer de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m2), eigen woning, enige woning en domicilie).   Verder geldt het verlaagd tarief in geval van 15 jaar verhuur via het sociale verhuurkantoor en 15 jaar langdurige verhuur van de woning mits naleving van de sociale criteria van oppervlakte, enige woning en domicilie.

We vestigen de aandacht op de nieuwigheid bij de beoordeling van het criterium ‘enige woning‘ en het zogenaamd ‘verhinderend bezit‘, wanneer meerdere personen samen een woning heropbouwen of kopen.  Het voldaan zijn aan de voorwaarde dat de bouwer/koper niet in het bezit mag zijn van een (aandeel in een) ander onroerend goed, zal thans beoordeeld worden in hoofde van iedere bouwer/koper afzonderlijk in geval van meerdere bouwers/kopers.  Wanneer 1 partner een ander onroerend goed in eigendom heeft, zal de andere partner die geen ander onroerend goed bezit, alsnog in aanmerking komen voor het verlaagd BTW-tarief op zijn/haar aandeel.  Dit is ongetwijfeld een welgekomen vernieuwing voor veel bouwende koppels en een goede uitbreiding van de regeling.

Waar de bouwers/kopers verder zeker op moeten letten is dat ze de vereiste verklaring 111/1 (verklaring dat men zich in de toepassingsvoorwaarden bevindt voor het verlaagd BTW-tarief) tijdig – en dus vóór het starten van de werken – moeten indienen bij de FOD Financiën, bij voorkeur via MyMinFin.  Een afschrift van deze verklaring moet door de bouwers bezorgd worden aan de uitvoerder van de werken (aannemer).  Als deze verklaring niet tijdig wordt ingediend, zullen de bouwers geen beroep kunnen doen op het verlaagde tarief.  We kunnen het belang ervan dus niet genoeg onderstrepen.

Bij Schuermans advocaten en Griet Smaers kan u terecht voor individueel advies i.v.m. de BTW-regeling in de bouw, maar ook om u bij te staan in onderhandelingen en mogelijke geschillen met de BTW-administratie.