Vervaltermijn vordering wegens uitzettingsvergoeding handelshuur vs. woninghuur: geen discriminatie

Indien een verhuurder een einde maakt aan een huurovereenkomst om het onroerend goed zelf te gebruiken maar de betrekking van het goed niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden betrekt, is een huurder gerechtigd op een uitzettingsvergoeding. Dit geldt zowel voor woninghuur als voor handelshuur.

Krachtens artikel 3§2 Woninghuurwet is de vordering van een voormalige huurder tot betaling van een uitzettingsvergoeding niet onderworpen aan een vervaltermijn.

Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt echter dat dergelijke vorderingen ingesteld moeten worden binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is.

Recent heeft het Grondwettelijk Hof zich gebogen over deze ongelijke behandeling. Op grond van de parlementaire voorbereidingen van beide wetten, heeft het Grondwettelijk Hof besloten dat dit verschil geen onevenredige beperking van de rechten van de daarbij betrokken personen met zich meebrengt.

De verscheidene belangen zijn samen te vatten als volgt:

  1. het belang van de huurder in het kader van de Handelshuurwet betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak en het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder;
  2. het belang van de huurder in het kader van de Woninghuurwet betreft het ongestoord genot van zijn gehuurde goed en het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder;
  3. het belang van de verhuurder houdt verband met de waarborgen van rechtszekerheid door het opleggen van termijnen voor het instellen van rechtsvorderingen.

Om een evenwicht te vrijwaren tussen belangen 1 en 3, achtte de wetgever een vervaltermijn van een jaar in het kader van handelshuur noodzakelijk. Het Grondwettelijk Hof hecht daarbij veel belang aan de spoedige oplossing van geschillen in verband met het handelsverkeer.

De spoedige oplossing van geschillen in verband met woninghuur is klaarblijkelijk niet even doorslaggevend. Volgens het Grondwettelijk Hof achtte de wetgever een vervaltermijn niet noodzakelijk om een evenwicht te bekomen tussen belangen 2 en 3. De verhuurder wordt immers afdoende beschermd door de bevrijdende verjaring van artikel 2262bis §1 BW. De huurder zal bijgevolg in dit geval slechts een verjaringstermijn van tien jaar dienen te respecteren.