Makelaarsopdrachten voor de verkoop van een onroerend goed worden vaak exclusief door de verkoper gegeven. Zo ook wordt vaak daarin voorzien dat de verkoper dit onroerend goed voortaan niet langer nog zelf rechtstreeks mag verkopen op straffe van een schadevergoeding. In casu was deze forfaitair vastgesteld op 75% van de toepasselijke commissie van 3%.
Wegens zulke rechtstreekse verkoop had de makelaar in casu deze schade(!)-vergoeding “pro forma” aan de verkoper gefactureerd om vervolgens lastens hem ook een aansprakelijkheidsvordering in te stellen. Het hoeft nochtans geen betoog dat schadevergoedingen niet aan facturatie en/of BTW onderhevig zijn.
Op basis van zelfde pro forma factuur had de makelaar zonder rechterlijke machtiging in toepassing van artikel 1445 Ger. W. in handen van de instrumenterende notaris lastens de verkoper ook bewarend beslag onder derden gelegd op de koopprijs.
Dit beslag werd terecht door de Beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen opgeheven bij beschikking van 31 januari 2023 (A.R. 22/3645/A).
Vooreerst oordeelde de Beslagrechter dat “een zogenaamde pro forma factuur niet beschouwd kan worden als een instrumentaire akte waaruit een zekere vordering blijkt”.
Daarnaast had de Beslagrechter ook dienen vast te stellen dat de makelaar in de bodemprocedure had nagelaten verweer te voeren op de argumentatie van de verkoper als zou de forfaitaire schadevergoedingsclausule onrechtmatig en zodoende verboden en nietig zijn in toepassing van artikel VI 91/6 WER. De verkoper had immers opgeworpen dat zelfde clausule “een kennelijk onevenwicht tussen de rechten en plichten van de partijen” schept (artikel VI 91/3 § 1 WER), doch er tevens toe strekt “schadevergoedingsbedragen vast te stellen die kennelijk niet evenredig zijn aan het nadeel dat kan worden geleden” (artikel VI 91/5, 8° WER).
Deze kwestie zal vooralsnog door de bodemrechter moeten worden beslecht.
Wordt dan ook vervolgd…
Schuermans advocaten is beschikbaar voor al uw vragen.