Het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunningsplicht geeft de laatste jaren aanleiding tot grote rechtsonzekerheid. De rechtspraak van de Raad van State en de RvVb heeft haar toepassingsgebied sterk uitgebreid, en bestemmingsplannen, zoals de RUP’s, hebben een deel van haar oorspronkelijke functie overgenomen.

Het voorontwerp van decreet tot wijziging van verschillende decreten naar aanleiding van het Actieprogramma inzake rechtszekere en robuuste vergunningen beoogt de verkavelingsvergunningsplicht te hervormen en vereenvoudigen.

De voorgestelde regeling wijzigt de definitie van “verkavelen” in artikel 4.1.1, 14° VCRO. Voortaan wordt verkavelen omschreven als het vrijwillig verdelen van een grond in twee of meer kavels, waarvan minstens één kavel onbebouwd is, voor woningbouw of de oprichting van constructies. De overdracht van een kavel maakt niet langer deel uit van de definitie zelf.

Artikel 4.2.15 VCRO wordt hiermee in overeenstemming gebracht, en verduidelijkt het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunningsplicht. De vergunningsplicht blijft behouden indien men een onbebouwde kavel in een verkaveling wil verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar, er een recht van erfpacht of opstal op wil vestigen, of een van die overdrachtsvormen wil aanbieden als een op zichzelf staande, bouwrijpe kavel voor zelfstandige woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

In bepaalde gevallen wordt de verkavelingsvergunning echter een mogelijkheid in plaats van een verplichting. Dit geldt onder meer:

• voor de verkoop op plan van woningen waarvoor al een definitieve, uitvoerbare en niet-vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bestaat, op voorwaarde dat de lasten in de vergunning zijn uitgevoerd of gewaarborgd;
• voor een verkaveling met één bebouwde en één onbebouwde kavel wanneer de toekomstige woning vergund is met een definitieve, uitvoerbare en niet-vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen uiterlijk op het ogenblik van de overdracht van de onbebouwde kavel;
• wanneer een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan het gebied geheel of gedeeltelijk uitsluit van de vergunningsplicht, mits randvoorwaarden;
• en voor de overdracht van onbebouwde kavels voor andere bebouwing dan woningbouw.

Daarnaast bepaalt de voorgestelde nieuwe § 2 van artikel 4.2.15 VCRO dat verkavelingsvoorschriften en het verkavelingsplan na vijftien jaar van rechtswege hun reglementaire karakter verliezen. De termijn begint te lopen vanaf de definitieve beslissing over de oorspronkelijke vergunningsaanvraag. De gemeenteraad kan gemotiveerd beslissen om het reglementaire karakter te behouden.

Het versoepelen van de verkavelingsvergunningsplicht moet tegemoetkomen aan inbreiding, herontwikkeling per project of per perceel en een flexibelere programmatie in bestaande kernen.

Het gaat op dit ogenblik nog om een voorontwerp van decreet dat door de Vlaamse Regering op 17 juli 2026 principieel werd goedgekeurd, en nog voor advies wordt voorgelegd aan de SARO, Minaraad, MORA, VVSG en VVP. De tekst kan aldus tijdens de advies- en parlementaire procedure nog worden gewijzigd. Voor lopende dossiers moet daarom voorlopig worden uitgegaan van de huidige VCRO.

Voor verdere vragen hierover kunt u steeds terecht bij Mr. Koen Van den Wyngaert.